હોમબાયર્સને ખરેખર રક્ષણ પૂરું પાડવા રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના કાયદા વ્યવહારુ રહે તે જરૂરી

દેશના રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને બેઠું કરવા માટે નાણાં પ્રધાન દ્વારા ટૂંક સમય પહેલા જાહેર કરાયેલા નાણાંકીય રાહતના પગલાં અર્થતંત્રમાં રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું મહત્વ ઘણું છે એના સંકેત આપે છે. દેશના આર્થિક વિકાસ માટે રિઅલ એસ્ટેટનો વિકાસ થવો જરૂરી છે. દેશના રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું કદ રૂપિયા ૮ ટ્રિલિયન જેટલું હોવાનો અને જીડીપીમાં તેનું યોગદાન સાત ટકા જેટલું હોવાનો નીતિ આયોગે અંદાજ આપ્યો છે.

૨૦૪૦ સુધીમાં ક્ષેત્રનું કદ વધીને રૂપિયા ૪૫ ટ્રિલિયન પર પહોંચી જવાનો તથા જીડીપીમાં તેનો હિસ્સો ૧૪ ટકા પર આવી જવાની પણ ધારણાં મુકાઈ રહી છે. આ વૃદ્ધિને કારણે ક્ષેત્રમાં રોજગાર નિર્માણ પણ ૫.૫૦ કરોડથી વધીને ૬.૬૦ કરોડ પર પહોંચવાની સરકાર તરફથી આશા રખાઈ રહી છે પરંતુ ક્ષેત્ર સામે ઊભા થઈ રહેલા વિવિધ પડકારોને જોતા આ આશા ફળીભૂત થવા સામે શંકા છે. 

નોટબંધી, જીએસટી તથા નાણાંભીડ જેવા પરિબળોને કારણે રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રએ વ્યાપક સમશ્યાનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે. આઈએલએન્ડએફએસ તથા દિવાન હાઉસિંગ પ્રકરણ બાદ બજારમાં ઊભી થયેલી લિક્વિડિટી ખેંચે રિઅલ એસ્ટેટ કંપનીઓની કામગીરી પર અસર કરી છે જેને કારણે પ્રોજેકટસ પૂરા થવામાં ઢીલ થઈ રહી છે, જ્યારે બીજી બાજુ આર્થિક મંદીને કારણે પ્રોપર્ટીસ વેચવામાં ડેવલપરોને મુશકેલી પડી રહી છે.

એક તરફ ડેવલપરો સામે પડકારો ઊભા થઈ રહ્યા છે ત્યારે બીજી બાજુ ઘર ખરીદનારાઓના મિજાજ પણ બદલાઈ રહ્યાનું જોવા મળે છે. બિલ્ડર થકી કોઈ અન્યાયના કિસ્સામાં રહેઠાણ ખરીદનારા અગાઉ કન્ઝયૂમર કોર્ટસના દરવાજા ખટખટાવતા હતા. ત્યારબાદ તેમની સ્થિતિ મજબૂત બનાવવા રિઅલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એકટ ૨૦૧૬ અથવા રેરાનો અમલ કરાયો, જે રહેઠાણ ખરીદનારાઓની ફરિયાદો અને તેના ઉકેલ માટેનું એક યોગ્ય મંચ બની રહ્યું હતું.  

રેરાના અમલમાં દેશના અનેક રાજ્યોએ કેન્દ્રથી અલગ જ દીશામાં અમલીકરણ કર્યું હતું જેને કારણે  રેરા લાવવા પાછળનો હેતુ  અપેક્ષા પ્રમાણે બર આવ્યો નહતો. આ હકીકતને ધ્યાનમાં રાખી ઘર ખરીદનારાઓને લેભાગુ બિલ્ડરો સામે રક્ષણ પૂરા પૂરું પાડવા ઈન્સોલવેન્સી એન્ડ બેન્કરપ્સી કોડમાં  સરકારે ૨૦૧૮માં સુધારો કરીને વ્યક્તિગત ઘર ખરીદનારાઓને બિલ્ડર સામે ઈન્સોલવન્સીની પ્રક્રિયામાં ફાઈનાન્સિઅલ ક્રેડિટર્સનો દરજ્જો પૂરો પાડયો હતો. આ અધિકારોથી ઘર ખરીદનારાઓના હિતોનું રક્ષણ થઈ રહ્યું છે પરંતુ તેની સાથોસાથ રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં કાનૂની પેચમાં વધારો થઈ રહ્યાનું જોવા મળી રહ્યું છે.

જુન ૨૦૧૮થી બિલ્ડરો વિરુદ્ધ હોમ બાયર્સ દ્વારા ફાઈલ્ડ કરાયેલા અંદાજે ૧૮૨૧ કેસો ગયા વર્ષના સપ્ટેમ્બર સુધી નેશનલ કંપની લો ટ્રીબ્યુનલ (એનસીએલટી) માં નિકાલ થયા વગરના બાકી પડયા હતા. આમ ઘર ખરીદનારાઓ માટે સ્થિતિ સાનુકૂળ બનવાને બદલે વધુ મુંઝવણભરી બની રહ્યાનું જોવા મળી રહ્યું છે એમ કહીશું તો ખોટું નહીં ગણાય. એનસીએલટીમાં કેસોના થઈ રહેલા ઢગલાથી  આઈબીસીની રચનાનો હેતુ મરી જતો હોવાનું જણાય રહ્યું છે. કેસોના ઢગલા અને તેનો નિકાલ થવામાં થઈ રહેલા વિલંબથી હોમબાયર્સ તથા ડેવલપર્સ બેમાંથી કોઈને પણ લાભ થતો નથી.

આઈબીસીમાં કરાયેલા સુધારાને કારણે કોઈપણ હોમબાયર્સ બિલ્ડરને વખત આવ્યે ઈન્સોલવન્સીમાં લઈ જઈ શકે છે. આમાં પ્રમાણિક હોમબાયર્સ પણ હોઈ શકે છે અથવા સ્પેક્યુલેટિવ કે ઈન્વેસ્ટર પણ હોઈ શકે છે.  આઈબીસીમાં સુધારા મારફત હોમ બાયર્સને ક્રેડિટર્સની કમિટિમાં પણ સ્થાન આપવાનું રહે છે. આ કમિટિને પણ અનેક સત્તાઓ અપાયેલી છે જેમાં કંપનીના મેનેજમેન્ટને દૂર કરવાથી લઈને રિઝોલ્યુશન પ્લાન તૈયાર કરવાની જોગવાઈઓનો સમાવેશ થાય છે.

જો કે સ્થાપિત હિત ધરાવતા પક્ષકારો આ જોગવાઈઓનો દૂરુપયોગ કરી શકે છે તેવી દલીલને ખાળી શકાય એમ નથી. દૂરુપયોગના કિસ્સામાં પ્રમાણિક હોમબાયર્સના હિતો જોખમાતા વાર નથી લાગતી. આઈબીસીમાં હોમબાયર્સનો સમાવેશ કરાતા રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર માટેના અન્ય કાનૂનો જેમ કે રેરા અને દિવાની કેસોનું મહત્વ લગભગ ઘટી ગયું છે.

હોમબાયર્સને આઈબીસી હેઠળ રક્ષણ પૂરું પાડવાનો સરકારનો નિર્ણય આવકાર્ય છે પરંતુ આ રક્ષણ સમયબદ્ધ રીતે પૂરું પડાય તે પણ જરૂરી છે એટલે કે કેસોના નિકાલમાં લાંબો સમય ન ખેંચાય  તે જોવાની સરકારની જવાબદારી બની રહે છે.

હાલમાં આર્થિક મંદી તથા જગ્યાના ઊંચા ભાવ  રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર માટે આવનારા દિવસો કપરા બનાવી શકે છે.  ઊંચા ભાવ તથા આર્થિક મંદીને કારણે આમપણ પ્રોપર્ટીની માગ ઘટી છે જેને પરિણામે  નહીં વેચાયેલા બાંધકામોના સ્ટોકસમાં વધારો થયો છે.  મુંબઈ  જેવા શહેરમાં જુની સોસાયટીના  રિડેવલપમેન્ટ વ્યવસાયે જોર પકડયું છે ત્યારથી રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં એક નવી જ સ્પર્ધા ઊભી થઈ છે.

સ્પર્ધા સામે ટકી રહેવા તથા પોતાનો સ્ટોકસ ક્લિઅર કરી નાણાં ઊભા કરવા બિલ્ડરો  પર દબાણ વધી રહ્યું છે. પ્રોપર્ટીના ભાવ કયારેય નીચે જતા નથી એવી માન્યતાએ અનેક મોટી કંપનીઓએ બેન્કો પાસેથી જંગી લોન્સ લઈને મોટા પ્રોજેકટો ઊભા કરી દીધા છે, ત્યારે વધી રહેલા દબાણનો બોજ પોતાના પર લેવાને બદલે બિલ્ડરો પણ આગળ જતાં હાથ ઊંચા કરતા ખચકાશે નહીં અને ઈન્સોલવેન્સીમાં જવાનું પસંદ  કરશે એમ કહીશું તો ખોટું નહીં ગણાય. 

from Business plus News - Gujarat Samachar : World's Leading Gujarati Newspaper https://ift.tt/37aUHFq
via Latest Gujarati News